Enteignung oder der nächste Raubzug?

Aus der Megamaschinen-Reihe · Wegweiser zur Megamaschine

Man nimmt den Reichen nichts weg. Man kauft es ihnen ab, zum zweiten Mal.

I. Ein Kreislauf

Linke, Grüne und SPD wollen in Berlin ernst machen. In ihrem Sondierungspapier steht die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände: Wer mehr als zehntausend Wohnungen besitzt, soll sie abgeben. Betroffen wären vor allem Vonovia und drei weitere Konzerne. Die Entschädigung soll auf sechzehn Milliarden Euro gedeckelt werden, unter dem Vorbehalt, „dass die fiskalische Tragfähigkeit gewährleistet wird“.

Das klingt nach einem Bruch mit dem Markt. Bei genauem Hinsehen ist es das Gegenteil. Es ist der letzte Schritt eines Kreislaufs, der vor über zwanzig Jahren begann und dessen Regel jeder Händler kennt: billig kaufen, teuer verkaufen. Neu ist nur, dass beide Male derselbe auf der falschen Seite des Tisches sitzt, nämlich das Land Berlin und damit seine Bürger.

II. Wer 2004 verkaufte

Im Mai 2004 verkaufte der Berliner Senat die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft GSW mit gut 65.000 Wohnungen an Fonds von Cerberus und Goldman Sachs. Regiert wurde Berlin damals von SPD und PDS. Die PDS ist die Vorgängerin jener Linken, die heute die Vergesellschaftung anführt.

Man muss fair sein: Berlin war damals in Not. Der Skandal um die Bankgesellschaft Berlin hatte dem Land Risiken in zweistelliger Milliardenhöhe aufgeladen, und der Regierende Bürgermeister gab die Parole aus, man müsse sparen, „bis es quietscht“. Die Wohnungen waren das Tafelsilber, und das Tafelsilber wurde verkauft. Die Käufer zahlten wenig und übernahmen dafür die Schulden der Gesellschaft. Wie Berlin verfuhren auch andere Städte. Dresden verkaufte 2006 seine gesamte Wohnungsgesellschaft und war auf einen Schlag schuldenfrei. Diese Wohnungen gehören heute ebenfalls Vonovia.

Was danach geschah, folgt einer Logik, die mit Bosheit nichts zu tun hat, nur mit Geschäft. Die Fonds brachten die GSW an die Börse, die Deutsche Wohnen übernahm sie, und Vonovia übernahm die Deutsche Wohnen. In jedem Schritt stieg der Wert, denn die Mieten in Berlin stiegen. Die Rendite floss an die Aktionäre. Die steigenden Mieten zahlten die Berliner.

III. Der erste Rückkauf

2021 kaufte Berlin dann zurück. Drei landeseigene Gesellschaften erwarben von Vonovia und der Deutschen Wohnen knapp fünfzehntausend Wohnungen für fast zweieinhalb Milliarden Euro, finanziert auf Kredit. Wie teuer das war, zeigt ein einfacher Vergleich: Für das, was Berlin 2021 für eine Wohnung bezahlte, hatte es 2004 ungefähr fünf hergegeben, die übernommenen Schulden schon eingerechnet. Welche Wohnungen es gekauft hatte und zu welchem Preis, wollte der Senat zunächst nicht einmal sagen. Erst ein Gericht zwang ihn dazu.

Das Muster ist nicht auf Wohnungen beschränkt. 1999 verkaufte Berlin fast die Hälfte seiner Wasserbetriebe an RWE und Vivendi, das spätere Veolia. Im Vertrag stand eine Gewinngarantie: Fielen die Gewinne der privaten Teilhaber zu niedrig aus, musste das Land die Lücke schließen. Die Berliner zahlten über Jahre einige der höchsten Wasserpreise Deutschlands. Erst ein Volksentscheid zwang den Senat 2011, die Geheimverträge offenzulegen. 2012 und 2013 kaufte das Land die Anteile zurück. Bezahlt wurde der Rückkauf wiederum über die Wasserpreise. Die Bürger zahlten also zweimal: erst die garantierten Gewinne, dann den Rückkauf.

IV. Was die Abstimmung versprach

Im September 2021 stimmten 59,1 Prozent der Berliner für die Vergesellschaftung. Das ist eine klare demokratische Entscheidung, und sie hatte einen echten Grund: Die Mieten waren für viele nicht mehr bezahlbar.

Aber wofür haben sie gestimmt? Viele glaubten, man nehme den Reichen etwas weg. Das Wort „enteignen“ hat diesen Klang. Tatsächlich wird niemandem etwas weggenommen. Das Grundgesetz verlangt eine Entschädigung, und so wird den Konzernen ihr Eigentum abgekauft. Die Frage ist nur, wer bezahlt.

Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ hat darauf eine Antwort gegeben, die geschickt klingt. Der Landeshaushalt werde nicht belastet. Eine Anstalt des öffentlichen Rechts gebe Schuldverschreibungen aus, verzinst mit dreieinhalb Prozent und über hundert Jahre getilgt, bezahlt aus den laufenden Mieten. Man muss diesen Satz langsam lesen. Er bedeutet: Die Mieter zahlen die Entschädigung selbst, ein Jahrhundert lang. Und wer die Schuldverschreibungen hält, bezieht eine sichere Rente aus ihren Mieten. Der Vermieter wird nicht abgeschafft. Er wechselt nur seine Rolle und wird zum Gläubiger.

Das Sondierungspapier geht einen anderen Weg. Es deckelt die Entschädigung und knüpft sie an die „fiskalische Tragfähigkeit“. Dann zahlt der Haushalt, also der Steuerzahler, in einem Land mit knapp siebzig Milliarden Euro Schulden. Ob die Mieter zahlen oder die Steuerzahler: Die Reichen zahlen in keinem der beiden Modelle.

V. Was die Entschädigung wirklich kauft

Für sechzehn Milliarden Euro entsteht in Berlin keine einzige neue Wohnung. Es ändert sich nur, wem die alten gehören. Wer heute eine Wohnung sucht, findet nach der Vergesellschaftung nicht mehr Wohnungen vor als vorher. Er zahlt nur mit.

Und es gibt eine bittere Möglichkeit, über die kaum jemand spricht. Seit dem Zinsanstieg sind die Immobilienwerte gefallen, und die großen Konzerne mussten Milliarden abschreiben. Liegt die Entschädigung am Ende nahe am Verkehrswert, was die Gerichte durchaus verlangen könnten, dann ist die Enteignung für die Aktionäre kein Verlust. Sie ist ein Verkauf an den einzigen Käufer, der nie pleitegeht, in einem Markt, in dem es sonst kaum Käufer gibt. Billig gekauft beim Staat, teuer verkauft an den Staat. Die Konzerne würden nicht enteignet, sie würden erlöst.

Dazu kommt eine dritte Rechnung. Als die Zinsen stiegen, kürzte Vonovia ihre Ausgaben für Neubau und Modernisierung auf weniger als die Hälfte und tilgte mit dem Geld lieber Schulden. Was in einem Haus nicht repariert wird, wird als Gewinn ausgewiesen. Wer es zurückkauft, übernimmt den Sanierungsstau als Mitgift. Das ist kein Berliner Sonderfall. Die Deutsche Bahn wurde für einen Börsengang auf Rendite getrimmt, und der Bund zahlt heute die Generalsanierung. In England verfielen nach der Privatisierung die Schienen, bis bei Hatfield ein Zug entgleiste und der Staat das Netz zurücknehmen musste. Privatisieren, die Substanz verzehren, zurückgeben: Bei der Infrastruktur ist das längst die Regel. Warum sollte es bei den Wohnungen anders sein?

Das ist das Muster, das wir in „Beute, Pacht und Erbe“ beschrieben haben. Franz Oppenheimer unterschied zwei Wege zum Reichtum: das ökonomische Mittel, die eigene Arbeit, und das politische Mittel, die Aneignung fremder Arbeit. Wir haben das in „Das politische Mittel“ ausgeführt. Hier wird kein Gesetz gebrochen. Verkauf und Rückkauf sind legal, der Vertrag mit der Gewinngarantie war es auch. Und doch fließt der Ertrag in beiden Richtungen an dieselben, und die Kosten bleiben in beiden Richtungen bei denselben.

VI. Was man nicht verkauft, muss man nicht enteignen

Es gibt eine Stadt, die das alles nicht nötig hat. Wien hat in den zwanziger Jahren begonnen, Gemeindebauten zu errichten, und sie nie verkauft. Heute lebt etwa jeder vierte Wiener in einer Gemeindewohnung. Die Stadt muss niemanden enteignen, weil sie nie verkauft hat. Ihr Wohnungsbestand dämpft die Mieten der ganzen Stadt, ohne dass jemand eine Entschädigung zahlen muss.

Der eigentliche Fehler in Berlin war also nicht der Markt. Es war der Verkauf. Und die eigentliche Lehre ist nicht, dass man zurückkaufen muss, koste es, was es wolle. Sie lautet: Was die Allgemeinheit besitzt, darf nicht zum Notgroschen einer Regierung werden, die in der Klemme steckt.

VII. Was stattdessen helfen würde

Zwei Dinge würden mehr bewirken als die teuerste Enteignung.

Das erste ist bauen. Das Land besitzt Grundstücke, und seine Gesellschaften können bauen. Jede neue Wohnung erweitert das Angebot, jede vergesellschaftete Wohnung nur das Eigentum. Es spricht für das Sondierungspapier, dass es Neubauten ab 2021 und Genossenschaften ausnimmt. So schreckt es niemanden vom Bauen ab. Aber es zeigt auch, wo das Geld besser hingehörte.

Das zweite ist eine Sperre. Wohnungen im Besitz des Landes dürfen nicht wieder verkauft werden, und zwar nicht nur durch ein einfaches Gesetz, das die nächste Mehrheit wieder aufhebt, sondern durch eine Regel, die so schwer zu ändern ist wie die Verfassung. Sonst wiederholt sich der Kreislauf. Die nächste Haushaltsnot kommt bestimmt, und mit ihr der nächste Käufer.

VIII. Wer zahlt

Am Ende bleibt die Frage, die über jedem Geschäft steht: Wer zahlt?

Die Antwort ist in Berlin seit zwanzig Jahren dieselbe. Die Bürger zahlten, als das Land verkaufte, weil ihnen die Wohnungen verloren gingen und die Mieten stiegen. Sie zahlten, als das Land 2021 teuer zurückkaufte. Und sie werden zahlen, wenn es nun zum dritten Mal so weit ist, entweder als Mieter über hundert Jahre oder als Steuerzahler, und die Schulden erben ihre Kinder. Wir haben in „Die strukturelle Umverteilung zwischen den Generationen“ beschrieben, wie solche Rechnungen weitergereicht werden.

Wer „enteignen“ sagt, meint, er nehme den Reichen etwas weg. In Wirklichkeit vollzieht er nur die zweite Hälfte eines Geschäfts, dessen erste Hälfte seine eigenen Vorgänger abgeschlossen haben. Billig verkaufen, teuer zurückkaufen. Das kapitalistische Grundprinzip funktioniert hier tadellos. Es funktioniert nur für die anderen.